Mediante il contratto di locazione commerciale, il locatore concede in godimento al conduttore, per un determinato periodo di tempo, un immobile destinato ad attività economiche e produttive di reddito sia di impresa che di lavoro autonomo.

La disciplina del contratto di locazione è contenuta nel codice civile, all’art. 1575 c.c. e seguenti, e nella legge 392/78, meglio nota come “legge sull’equo canone”, negli articoli da 27 a 42.

In primo luogo, precisiamo che tra le attività produttive di reddito, la legge ricomprende espressamente:

- le attività commerciali dirette alla produzione e allo scambio di beni e servizi;

- le attività industriali e quelle artigianali;

- le attività di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e di turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.

Sono incluse inoltre le attività di lavoro autonomo, esercitato abitualmente e professionalmente, le attività alberghiere e le attività teatrali.

Passando poi ad esaminare la formazione del contratto vero e proprio è necessario precisare che esso deve necessariamente contenere alcuni elementi quali:

- Le generalità delle parti;

- La descrizione degli estremi identificativi dell’immobile da locare;

- Il canone dovuto;

- La durata della locazione;

- I dati catastali dell’immobile;

- L’uso a cui l’immobile verrà destinato.

Le parti sono poi libere di introdurre all’interno del contratto alcune clausole ulteriori, volte ad esempio a disciplinare le modalità di pagamento del canone, il suo eventuale aggiornamento annuale, la consegna dell’immobile, i criteri di ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, la disciplina dei miglioramenti e delle addizioni, le garanze dovute per eventuali vizi della cosa e, ultimo ma non meno importante, la concessione di garanzie da parte del conduttore.

Quest’ultimo è un aspetto estremamente importante, su cui è bene soffermarsi con attenzione.

E’ piuttosto frequente infatti, incorrere in problemi aventi ad oggetto il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore.

Le conseguenze dell’inadempimento del conduttore possono essere ridotte facendosi consegnare da quest’ultimo, all’atto della stipula del contratto di locazione, un garanzia quale un’assicurazione fideiussoria o una fideiussione bancaria.

Nel primo caso, un terzo autorizzato all’esercizio dell’assicurazione nel ramo cauzioni, presta una garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni nascenti dal contratto, con maggiore attenzione ovviamente al mancato pagamento del canone. Nell’eventualità in cui il conduttore sia moroso, il locatore potrà far riferimento al fideiussore per farsi autorizzare ad attendere il pagamento.

Nel secondo caso invece il garante sarà obbligato a pagare immediatamente sulla base della sola domanda del locatore, senza poter opporre le eccezioni che spettano al conduttore.

Il contratto di locazione commerciale deve necessariamente essere redatto in forma scritta quando è di durata superiore a nove anni, ovvero quando è stipulato con una pubblica amministrazione.

Per quanto riguarda invece il canone di locazione, le parti sono libere di determinare l’ammontare del canone e stabilire le modalità di pagamento.

Generalmente, si prevede il pagamento mensile anticipato, ma non è remota l’ipotesi che le parti prediligano un pagamento trimestrale o annuale. Inoltre, le parti possono prevedere che il canone di locazione sia annualmente rivalutato secondo gli indici ISTAT ai fini antinflazionistici.

Successivamente alla stipula del contratto, il locatore è tenuto a consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione e in grado di servire all’uso concordato tra le parti.

Inoltre è frequente che nel contratto sia descritto anche lo stato dell’immobile ed il conduttore, nel medesimo contratto, deve dichiarare di aver preso visione dell’immobile e di averlo trovato adatto al proprio uso ed in buono stato di manutenzione.

Infine qualora l’immobile locato sia dotato di particolari attrezzature che rimangono nell’immobile e di cui il conduttore può usufruire, è opportuno predisporre e sottoscrivere un verbale di consegna, contenente una dettagliata descrizione del bene immobile, degli arredi e del loro stato.

Il verbale, redatto in duplice copia, è firmato da entrambe le parti ed allegato al contratto.

Al momento del rilascio dell’immobile, le parti potranno verificare la condizione dei luoghi mediante il verbale di consegna precedentemente sottoscritto.

Fonte: a cura di Exportiamo, Avv. Giulia Di Piero, Studio Legale PMT, redazione@exportiamo.it

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